ЛПХ или ИЖС: какой участок выбрать для строительства дома

ЛПХ или ИЖС: какой участок выбрать для строительства дома

Вложения в земельные наделы под строительство – самый надежный вариант инвестирования денежных средств.

Такая земля не теряет свои потребительские свойства, а .

Самые популярные варианты для размещения частных строительных объектов – это участки с ВРИ «ИЖС» и «ЛПХ».

Рассмотрим, чем они так примечательны, какие имеют общие черты, а чем отличаются.

разрешает эксплуатировать участок для строительных целей .

На таких участках законом допускается возведение:

• частного жилого дома;
• подсобных строений.

При этом существует ряд ограничений, обязательных для исполнения :

• этажность дома не должна превышать трех ярусов;
• площадь строения ограничивается градостроительными нормами;
• дом рассчитывается на проживание одной семьи;
• хозяйственные постройки размещаются с выдерживанием рекомендованных расстояний от других объектов.

Запрещается использование объектов, размещенных на землях ИЖС, в коммерческих целях.

Подробнее о строительстве на ИЖС участках читайте в.

ЛПХ

ВРИ ЛПХ присваивается земельным наделам, предназначенным для выращивания сельхозпродукции , разведения скота и птицы для собственных нужд семьи.

На практике подобные наделы выделяются из состава, а также.

Участки в черте поселений получили название приусадебных, сельскохозяйственные наделы для целей ЛПХ называют полевыми.

Категории земель , на которых расположены наделы под ЛПХ, налагают ряд ограничений на варианты использования участков .

Приусадебные земли используются для таких видов деятельности, как:

• разбивка огорода и сада;
• возведение жилой постройки;
• размещение хлевов и сараев для домашних животных и птицы.

Полевые земли подходят исключительно для производства сельхозпродукции . Возведение построек капитального характера на этих участках запрещено.

Для реализации подобных намерений, юристы советуют произвести смену ВРИ земли на другой, допускающий ведение на участке стройработ.

Подробнее об использовании ЛПХ земель читайте в.

Основные отличия

Рассматриваемые нами ВРИ земельных участков имеют некоторые особенности, влияющие на практику их использования.

Рассмотрим подробнее, чем отличается земля ИЖС от ЛПХ.

Достоинства и недостатки

Для удобства сравнения сведем основные характеристики земельных участков в виде таблицы.

Вложения в земельные наделы под строительство – это самый надежный вариант инвестирования денежных средств. Такая земля не теряет свои потребительские свойства, а ее стоимость может только расти.

Самые популярные варианты для размещения частных строительных объектов

Самые популярные варианты для размещения частных строительных объектов – это участки с ВРИ «ИЖС» и «ЛПХ».

Что такое ИЖС и ЛПХ?

ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) – это земельный надел, на котором разрешается строительство индивидуального жилого дома, а также других построек, предназначенных для личных нужд собственника.

ЛПХ (Личное хозяйство) – это земельный надел, предназначенный для выращивания сельхозпродукции, разведения скота и птицы для собственных нужд семьи.

Ограничения на использование земельных наделов

На таких участках законом допускается возведение:

• индивидуальных жилых домов;
• строек, предназначенных для личных нужд собственника;
• строек, предназначенных для ведения личного хозяйства;

При этом существует ряд ограничений, обязательных для исполнения:

• запрещается использование объектов, размещенных на землях ИЖС, в коммерческих целях;
• запрещается возведение капитальных построек на полевых землях;

Подробнее о строительстве на ИЖС участках читайте в статье.

Что такое приусадебные земли и полевые земли?

Приусадебные земли – это земли, расположенные в черте поселений, предназначенные для личного использования собственника.

Полевые земли – это земли, предназначенные для производства сельхозпродукции.

Как выбрать земельный надел для строительства дома?

Для реализации подобных намерений, юристы советуют произвести смену ВРИ земли на другой, допускающий ведение на участке стройработ.

Связанные вопросы и ответы:

Какие основные различия между ЛПХ и ИЖС

Среди земельных участков, находящихся в собственности граждан и расположенных в пределах поселений и территорий СХН, одними из наиболее распространенных ВРИ являются – « для ведения личного подсобного хозяйства » (далее – ЛПХ) и «для индивидуального жилищного строительства» (далее – ИЖС ).

Участки ЛПХ

Целевая эксплуатация земельных участков с разрешенным использованием «для ведения ЛПХ» предполагает ведение хозяйственной деятельности, прежде всего направленной на производство сельхоз продукции, удовлетворяющей личные потребности владельца (или пользователя) земли и членов его семьи в продуктах питания.

Целевая эксплуатация участков ЛПХ определяется по следующим критериям:

• Отсутствие наемных работников – вся деятельность осуществляется силами владельца хозяйства и его семьи.
• Продукция производится исключительно для личного пользования владельца и его семьи.
• Осуществляемая деятельность не направлена на извлечение прибыли.

Несмотря на вышеозначенный критерий, законодательством не запрещается реализация любых объемов излишков произведенной продукции.

Согласно законодательству, участки ЛПХ могут располагаться на землях, классифицированных как земли СХН или земли поселений. В зависимости от земельной категории, участки ЛПХ, в свою очередь, подразделяются на:

• Приусадебные участки – это участки, расположенные в границах поселений. Кроме ведения разрешенной сельхоз деятельности на приусадебных участках разрешается строительство и эксплуатация капитальных строений, предназначенных для проживания членов одной семьи, а также сооружение объектов недвижимости вспомогательного назначения.
• Полевые участки – это участки, расположенные на землях СХН за пределами поселений, целевое использование данных участков предполагает исключительно ведение сельхоз деятельности. Строительство и эксплуатация любых капитальных зданий категорически запрещены, однако разрешается возведение некапитальных построек и сооружений вспомогательного назначения: навесов, амбаров, погребов, и т.д.

Участки ИЖС

Согласно законодательству РФ, участки ИЖС могут располагаться только в пределах населенных пунктов, в границах функциональных зон соответственного назначения. ВРИ участков ИЖС подразумевает строительство и эксплуатацию жилых зданий, рассчитанных на проживание членов одной семьи.

Финансирование строительства осуществляется за счет собственника участка.

Главный критерий целевого использования участка ИЖС (при условии отсутствия построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости) – ведущееся строительство жилого дома. Согласно законодательству, строительные работы должны быть начаты в течение трех лет со дня регистрации права собственности на участок. Начатые строительные работы определяются по наличию на участке заложенного фундамента будущего здания.

На участках ИЖС запрещено ведение подсобного хозяйства, а также аналогичные виды хозяйственной деятельности.

Что важнее при выборе участка: близость к городу или большая площадь

При выборе участка важно обратить внимание на ландшафт. «Местность не должна быть заболочена, в противном случае постройки могут проседать. Необходимо внимательно осмотреть всю территорию. На ней могут находиться старые фундаменты (демонтировать такие конструкции дорого и затруднительно), мусор, который соседи могут скидывать на пустой участок, и т. д. Если в непосредственной близости расположена большая река, стоит выяснить, не подтопляются ли земли во время весеннего половодья», — предупредила начальник отдела Управления загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Кроме того, рекомендуется обращать внимание на геометрию участка: лучше, чтобы он был правильной прямоугольной формы, не слишком вытянутый в длину и без каких-либо изгибов, подчеркнула Максимова. Кроме того, по ее словам, важен ровный рельеф — наличие перепадов высот может оказаться серьезной проблемой при строительстве дома.

Не менее важно и отсутствие споров по поводу границ участка. «В результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете, происходит наложение участков, то есть пересечение границ смежных участков. Иногда участки могут полностью налагаться друг на друга. Анализ судебной практики показывает, что большое количество дел в Московской области связано с разрешением конфликтов между собственниками участков вследствие несовпадения юридических и фактических границ», — отметил Еремин.

Рассмотрение подобной категории дел требует проведения землеустроительной экспертизы с натурным обследованием, поэтому судебные процессы финансово затратны и продолжительны во времени, уточнил юрист. Он подчеркнул, что по итогам рассмотрения дела площадь участка может значительно уменьшиться, вследствие чего участок может оказаться непригодным для строительства.

Какой тип участка подходит для различных видов строительства

Самым важным этапом при планировании строительства загородного дома является выбор земельного участка. Можно выделить четыре существующих основных типа земельных участков, которые подходят для возведения собственного дома.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Главное назначение участка ИЖС – возведение дома для постоянного проживания. Это самая дорогая и элитная земля, потому что участок находится в пределах населенного пункта.

Считается, что такой тип земли намного предпочтительнее, объясняется это наличием следующих преимуществ:

1. Дом, построенный для ИЖС, имеет постоянный адрес, по которому можно оформить прописку.
2. Органы власти должны обеспечить жителям населенного пункта все необходимые для комфортного проживания условия, коммуникации и социальные условия.
3. Банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Несмотря на наличие неоспоримых преимуществ, у земель ИЖС есть некоторые недостатки. Самым очевидным является стоимость. Земля ИЖС стоит намного дороже, чем, например, аналогичные земли в садоводческих товариществах. Также возводимый дом должен соответствовать нормативам, требует различных согласований с органами власти. Подробнее ознакомиться что такое индивидуальное жилищное строительство можно в данной статье .

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Участок с огородом или садом, который может использоваться для выращивания растительной или животной продукции без коммерческих целей. Если земельный участок располагается в черте населенного пункта, возводить дом можно, а вот если за пределами, то нет. Плюсы ЛПХ:

1. Низкая налоговая ставка.
2. При возведении дома на участке для личного подсобного хозяйства(ЛПХ), не нужно согласовывать проект, получать разрешение от органов власти.

Что касается минусов, то чаще всего это отсутствие хорошей инфраструктуры, а также проблемы с оформлением прописки.

Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)

Это участок земли, где должен быть обязательно построен дом, а вот огород – по желанию. Земельный участок ДНТ может находиться и в населенном пункте, и за его чертой. Дачный участок подходит тем, кому нравится отдых на свежем воздухе, кто планирует строительство загородного дома для сезонного проживания.

К плюсам ДНТ можно отнести адекватную цену на землю, отсутствие необходимости в проведении техэкспертизы, возможность регистрации при условии, что этот тип участка находится в населенном пункте. А вот минусы такие:

• банки неохотно предоставляют ипотеку для покупки дачного участка;
• слабо развитая инфраструктура;
• прокладка коммуникационных сетей за счет владельца;
• могут возникнуть трудности с регистраций.

Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)

Это участок земли для выращивания сельхозкультур, на котором разрешается возведение дома, но в отличие от ДНП делать это необязательно. Как правило, садовые товарищества располагаются за чертой города.

Земля СНТ подойдет тем, кто любит садоводство и отдых за городом. Однако стоит учесть тот факт, что такие участки имеют небольшую площадь (около 20 соток). Подведение всех коммуникаций лежит на плечах собственника.

Какие факторы влияют на стоимость участков в ЛПХ и ИЖС

Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.

ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.

ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.

То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.

Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).

Плюсы

• Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Но не ошибитесь с категорией земли, перепутав их с полевыми участками.
• Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.

Минусы

• Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.

Как оценить инфраструктуру и коммуникации в районе ЛПХ или ИЖС

Каждый выбирает землю под конкретные нужды: кто-то хочет только выращивать картофель, кому-то важно прописаться в загородном доме, а кто-то собирается стать фермером и содержать на участке коров и овец.

Поэтому важно отличать участки по видам разрешенного использования (ВРИ). Ведь за распоряжение землей не по целевому назначениюштраф: от 20 до 50 тысяч рублей для граждан и от 200 до 400 тысяч рублей для юридических лиц.

Например, на участках для «индивидуального жилого строительства» (ИЖС) можно строить дом, гараж и вспомогательные постройки, заводить огород. На участках для «ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) разрешено помимо прочего еще и разводить скот. При этом, если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом уже нельзя.

А вот на участках для «ведения огородничества» можно построить лишь хозяйственные постройки — возвести жилой дом и прописаться в нем не получится. Этот ВРИ обычно путают с «ведением садоводства» — вот тут можно и возводить жилье, и выращивать урожай.

Портал о строительстве и загородной жизни  FORUMHOUSE

Прежде всего нужно определиться, для чего вы покупаете участок — для постоянного проживания или как дачу выходного дня. При этом стоит помнить — часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

Какие правовые аспекты нужно учитывать при покупке земельного участка в ЛПХ или ИЖС

«Основная негативная тенденция – отсутствие программы поддержки, стимулирующей спрос на рынке ИЖС, сейчас данная программа находится на стадии детальной проработки и развития», – комментирует ситуацию Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development.

«В текущих реалиях, когда платежеспособный спрос сжимается после ужесточения ипотечной политики Банка России, крупные застройщики основное внимание направляют на более предсказуемые проекты. Уверенность в распространении льготных ипотечных программ на покупки в данных проектах придаст застройщикам импульс для расширения КРТ ИЖС», – считает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

Еще одной проблемой, препятствующей развитию КРТ ИЖС и требующей прямого вмешательства руководства страны, может стать консервативная политика администраций многих регионов. Как известно, за чертой населенных пунктов практически вся территория является землями сельхозназначения. Менять генплан под застройщиков никто не торопится.

Наоборот, госструктуры на этой земле «закручивают гайки». Неуклюжие действия Росреестра в части приведения видов разрешенного использования земли в соответствии с новым классификатором, когда все земли сельхозназначения без разбора становятся пашнями, лишают фермеров возможности возводить или оформить уже возведенные сооружения для производства сельхозпродукции.

Перед этим они уже «получили по рукам» от властей некоторых регионов, запретивших действие поправок в ГК РФ, допускающих строительство небольших домов ИЖС для крестьянско-фермерских хозяйств на обрабатываемой территории. Хотя требования к ним настолько жесткие, что полностью исключают превращение полей в поселки.

Какие перспективы развития имеют ЛПХ и ИЖС на текущий момент

Участок ЛПХ - это участок земли, предназначенный для ведения индивидуального подсобного хозяйства, то есть производства сельхозпродукции только для обеспечения своей семьи, а не для продажи с целью получения прибыли. Порядок использования участка регламентируется законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». На участках этой категории можно заниматься следующими видами деятельности:

• садоводством и огородничеством;
• животноводством;
• пчеловодством.

При этом владельцам нельзя пользоваться услугами наемных работников. Если возникают излишки продукции, их можно продавать, причем это не будет считаться предпринимательством.

Максимальный размер такого участка ограничен, но верхняя граница может отличаться в разных регионах. Упомянутый выше закон устанавливает предел в 0,5 гектара, но на практике размер участка может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от региональных особенностей. Например, в Московской области размер участка для ЛПХ обычно составляет 0,1 га или меньше, а для дальневосточных регионов ограничение, напротив, не установлено.

Не на любом участке для ЛПХ можно возводить капитальные постройки

Обратите внимание, что не на любом участке для ЛПХ можно возводить капитальные жилые постройки. Разрешение на строительство удастся получить только для участков, которые находятся в черте населенного пункта (такие участки называются приусадебными). На них вы сможете построить жилой дом на одну семью, гараж и другие хозяйственные постройки. В загородном доме, который находится на приусадебном участке, можно будет и прописаться. Однако для этого может понадобится доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. Иногда доказывать это приходится через суд. Но если вы получали разрешение на строительство, а затем в установленном законом порядке ввели дом в эксплуатацию и зарегистрировали, проблемы возникают редко.

Если же земля расположена за пределами населенного пункта, на территории сельскохозяйственного назначения, то строить капитальные постройки там нельзя. Вы сможете возводить только временные сооружения, не имеющие фундамента. Соответственно, невозможно будет и прописаться на этой территории.

Какой тип участка является более удобным для сельского туризма - ЛПХ или ИЖС

Начнем с того, что же такое личное подсобное хозяйство, или ЛПХ.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) - это не предпринимательская деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования “Для ведения личного подсобного хозяйства”. Фермер, владеющий ЛПХ, производит и перерабатывает продукты лишь для своих собственных нужд, а продавать может только излишки.

Деятельность ЛПХ регламентирует. Личным подсобным хозяйством может быть производство и переработка сельхозпродукции своими силами у себя на участке без регистрации ИП или юрлица, но предназначенные для удовлетворения нужд своей семьи. Продавать излишнюю продукцию, например, яйца, мясо, сало, или излишки урожая овощей и фруктов, владелец ЛПХ может, например, на рынке, но не имеет права торговать всем этим систематически и, тем более, в промышленных масштабах. Также на таком земельном участке можно построить жилой дом.

Налоги. Должен ли владелец ЛПХ платить государству налог с продаж излишков продукции? Нет, не должен, так как владелец ЛПХ не является предпринимателем. Также не нужно платить и НДС. Остается лишь имущественный налог, в том числе земельный - в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка.

Документы и правила . Открыть ЛПХ можно только после получения земельного участка, который имеет назначение «для ведения личного подсобного хозяйства». В число обязанностей владельца ЛПХ входит лишь учет ЛПХ в похозяйственных книгах администраций своих сельских поселений. Также в каждом населенном пункте должны иметься правила содержания скота, весь скот должен иметь удостоверение ветврача о прививках и т.д. Существуют и различные ветеринарные правила. Например, по действующим ветправилам по африканской чуме свиней (АЧС) владельцы ЛПХ должны содержать свиней без выгула в закрытых помещениях, не допуская контакта с другими животными. Другое дело, что на практике эти требования зачастую не выполняются.

Помощники . Личное подсобное хозяйство ведется гражданами и членами их семей. Каких-то ограничений по степени родства нет, то есть фактически привлекать можно племянников, внуков, братьев и так далее. Нигде не говорится и о том, что семья должна обязательно проживать лишь на данном участке, то есть жить можно где угодно и приезжать на работу в любое время по мере надобности. А вот лиц “со стороны”, то есть наемных работников за плату, для ведения ЛПХ привлекать нельзя.

Размеры участка . Минимальный размер земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства устанавливается правовыми актами органов местного самоуправления, максимальный размер земельного участка не должен превышать 0,5 га. Впрочем, по региональным законам размер этот может быть увеличен, но не более, чем в пять раз, то есть до 2,5 га. Такой предел, например, установлен в Татарстане.

Ограничения поголовья . Один из наиболее частых вопросов среди владельцев ЛПХ, касается максимальной численности животных для разведения, например, поголовья крупного рогатого скота или свиней. Но в 112-ФЗ каких-либо ограничений по этому вопросу не оговаривается. То есть федеральное законодательство ограничений пока не предусматривает. Однако, на региональном уровне желательно со всеми требованиями к ЛПХ лучше внимательно ознакомиться. Например, из-за вспышек болезней домашних животных, например, африканской чумы свиней, некоторые субъекты могут рекомендовать ЛПХ ограничить поголовье свиней. Кроме того, возможность введения квот на максимальное количество скота регионами обсуждается и в Госдуме. Ведь некоторые ЛПХ содержат порой более стада числом более тысячи голов, что свидетельствует о фактическом осуществлении предпринимательской деятельности. Предполагается, что новые поправки начнут действовать с 1 июля 2022 года.

Если ваша деятельность выходит за рамки описанного выше, то скорее всего, вам подойдут следующие варианты. А именно - формат самозанятости или ИП на ЕСХН.