Покупка земельного участка без межевания. Риски при покупке земельного участка без межевания

Покупка земельного участка без межевания. Риски при покупке земельного участка без межевания

Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.

Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю. Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания. По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.

Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом. Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д. При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.

Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта. Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.

Дарение земельного участка без межевания. Особенности дарения земли

Земельный участок относится к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ).

Он может делиться между несколькими собственниками двумя способами:

1. С определением долей в праве собственности. Фактически территория не закрепляется за владельцами, особенности использования они определяют самостоятельно. Размер долей устанавливается ими. Если он не определен, считается, что право собственности принадлежит всем в равных долях.
2. С определением порядка пользования долей (частью) участка. Соглашением или решением суда определяется не только доля в праве собственности, но и конкретная территория – четко устанавливаются границы для владельцев.

Подарить можно как долю в праве собственности, так и часть земли. В первом случае достаточно просто составить договор дарения (далее – ДД), во втором – сначала выделить долю (определить территорию), затем оформить дарственную.

Важно! Если участок находится в совместной собственности без выдела, он принадлежит владельцам на равных правах, условно делится 50/50. Для дарения нужно сначала выделить долю по соглашению или через суд, и только после этого оформлять ДД.

Дарение доли земельного участка и жилого дома

Согласно ст. 35 ЗК РФ, отчуждение земли без находящихся на ней построек не допускается. Если даримая территория определена, и на ней расположен дом, дарственная оформляется и на него.

При дарении доли в праве собственности отчуждается доля и на построенные на участке здания. Например, если передается ½, то одаряемый сможет пользоваться и недвижимостью со вторым собственником на равных правах.

Еще одно подтверждение вышесказанному содержится в ст. 1 ЗК РФ, где говорится о единстве судьбы участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Раздельное отчуждение противоречит законодательству.

Совет юриста: если вы хотите подарить долю земли с домом, предварительно заключите соглашение о порядке пользования участком и помещением со вторым собственником.

Стоит ли покупать участок без межевания. Риски при покупке и продаже земельного участка без межевания

Все чаще и чаще, люди, которые задумались о покупке земельного участка в этом году, задаются вопросом, а чем грозит покупка земельного участка без межевания и в чем заключается риск при данного рода сделке.

Напомним, что такое межевание - это работы по уточнению и закреплению настоящих границ земельного участка на местности.

О покупке земельного участка без межевания

Покупка участка, на котором не проводили межевание,не гарантирует, что переоформляется именно та земля, которая понравилась со всеми параметрами, показанными при первичном просмотре участка.Участок может находиться в другом месте, по факту иметь меньшую или большую площадь. Этим положением часто пользуются аферисты и очень большая вероятность покупки просто воздуха, не факт, что чистого.

Также надо иметь ввиду, что при оформлении права собственности на землюбудет указан очень примерный размер участка. А это может привестик раздору в отношениях с соседями по поводу границ. Могут возникнутьпретензии о захвате чужого (соседнего) земельного участка, о заборе не в том местеи прочее.

Еще можно столкнуться с таким вопросом, какналожение границ земельного участка. А эта проблема решается только в суде, т.е. тратятся дополнительные средства и время. Исходя из всего перечисленного выше, делаем вывод, что покупка участка, на котором не проводили межевание должна быть, как минимум оправдана очень вескими и разумными причинами.

О продаже земельного участка без межевания

Для другой стороны сделки, а именно, продавца, продажа участка без межевания тоже может вызвать некоторые проблемы.

Так, например, в кадастровом паспорте будет показано, что границы данного конкретного земельного участка не были точно установлены и оформлены по действующему законодательству. А это, согласитесь, уже насторожит потенциального покупателя.

Однако, во многих случаяхпродавец особоне уделяет этому свое время иперекладывает проблемы с межеванием на покупателя, чем экономит свои денежные средства и время.

Вариантоформления договоров купли-продажи участка без межеваниячаще всеговыгоден только продавцу. Для него так получается и быстрее, и проще. А вот покупателю стоит подумать над этим и решить готов ли он рискнуть своим спокойствием.

Поэтому принимая решение о покупке или продаже земельного участка без межевания,необходимо очень серьезно взвесить небольшое количество "за" и гораздо большее количество "против".

Но лучше получить грамотную консультацию специалистов «Средневолжской землеустроительной компании» («СВЗК»), которые помогут разобраться во всех земельных вопросах.

Оставьте заявку, и мы поможем

Номер телефона

Нажимая кнопку "Перезвоните мне" вы даете согласие на обработку
предоставленных персональных данных. Вся предоставленная
информация будет конфиденциальна и не будет передана третьим лицам.

Юридическое наименование компании
ОГРН 1096316003167ИНН 6316143574

Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, согласно Статьи 437 (2) ГК РФ.

Нужно ли делать межевание, если есть кадастровый номер. Как провести межевание земельного участка?

Шаг 1. Подготовьте документы на земельный участок:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
• Копия паспорта владельца
• Нотариальная доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель)

Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Шаг 2. Заключите договор на проведение работ по межеванию

Самостоятельно провести работы по межеванию нельзя — этим могут заниматься только кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчёты.

Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. Если подрядчик — юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников (кадастровых инженеров). Если подрядчик — кадастровый инженер, то он должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.

По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Шаг 3. Проведение работ кадастровым инженером.

Кадастровые работы будут осуществляться кадастровым инженером по договору подряда. Они обычно включают в себя:

• Сбор и изучение информации о земельном участке, соседних земельных участках
• Подготовку проекта межевания
• Обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием
• Полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности (в результате обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями)
• Геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков
• Точное определение площади участка
• Чертёж участка со всеми границами

В итоге должен быть подготовлен межевой план. На его основании собственник может поставить участок на кадастровый учёт (в случае создания нового участка) или уточнить его границы. Отметим, что межевой план предоставляется в электронном виде. Если он вам нужен в бумажном виде, это нужно предусмотреть в договоре подряда. Межевой план на бумаге должен быть содержать печать и подпись кадастрового инженера.

Шаг 4. Предоставьте документы в Росреестр

Межевой план, документы по участку, копию паспорта собственника,  заявление о кадастровом учеёе и государственной регистрации прав необходимо передать в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Также предоставление документов и межевого плана можно включить в договор подряда — тогда это сделает кадастровый инженер.

Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН. При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учётно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придётся уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечён к делу в качестве третьего лица.

Можно ли продать долю земли без межевания. Можно ли продать участок без межевания

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию участка. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки проходили процедуру кадастрового учета по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года и неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года в обязательном межевании не было необходимости. Земельный участок просто ставился на кадастровый учет в Росреестре с указанием отметки вместо информации о границах «границы не определены».

Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему распоряжаются земельными участками, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно чтобы провести сделки купли-продажи, заключить договор аренды либо дарения.

Регистрация земельного участка без межевания. Что такое межевание, когда оно нужно

Если обратиться к российскому законодательству, то межевание является процедурой добровольной. Каждый собственник решает сам, устанавливать ему границы своего участка или нет, отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Марина Рыцарева.

Однако межевание позволяет снять почти все вопросы в отношении площади и границ земельного участка и избежать споров с соседями. В результате межевания устанавливаются фактическая площадь участка и его точные границы. Участок без межевания невозможно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него и, следовательно, совершать любые сделки с ним.

Межевание — это процесс определения и восстановления границ земельного участка (или сразу нескольких), закрепление его на местности, определение площади и внесение полученных данных в Росреестр. Он включает проведение геодезических работ, сбор документов, процесс согласования границ, составление межевого плана, постановку на кадастровый учет и получение документов на регистрацию права собственности. Межевание выполняется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ».

Чтобы узнать, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах об объекте недвижимости. Сделать это можно на официальных сайтах ведомства.

Также узнать границы участка можно, воспользовавшись электронным сервисом Росреестра — Публичной кадастровой картой. Такой официальный сервис один, и его электронный адрес выглядит так:(чтобы избежать фейковых страниц, которых в интернете много).

Если границы не установлены, план участка на карте отсутствует, а в таблице с его параметрами стоит запись «Без координат границ». Это значит, что можно проводить процедуру межевания.

Чем грозит отсутствие межевания земельного участка. Чем грозит отсутствие "официальных" границ?

1. Невозможно взять и поставить забор

Если у ваших соседей с другой стороны забора возникнут какие-то возражения или претензии на землю, разрешить спор без межевания не получится. Люди подают в суд, причем обычно бывают обоюдные претензии со встречными исками. А судьи просто отказывают обеим сторонам. Так что спорщики все равно возвращаются на исходную точку под названием "нужно размежеваться".

2. На купленном участке обнаруживаются обременения

Вот вам пугающий пример из реальной жизни. Женщина купила землю и обнаружила на ней трубу газопровода. Подала в суд в надежде признать этот объект самовольно построенным. И проиграла, потому что на момент прокладки (сколько-то лет назад) все согласования были в порядке, просто границы участка обозначились позднее.

Закончилось все плохо. В результате судебного разбирательства "просто участок" официально превратился в "участок с обременением в виде газопровода и ограниченными возможностями использования". Как вы понимаете, строить на нем отныне нельзя. Продать? А кому он такой нужен?

3. Сложно сориентироваться на местности

Да! Такие истории действительно случаются! Люди предусмотрительно едут в чисто поле, чтобы своими глазами увидеть участок и только потом за него платить. И все равно садятся в галошу, но позднее, когда обнаруживают, что посмотрели совершенно не то.

В общем, при осмотре потенциальный покупатель должен удостовериться ― то, что ему показывают, совпадает с тем, что подразумевается в документах.

С межеванием это было бы просто проверить, по координатам. Примерно как у GPS в телефонах.

Но если ни межевания, ни координат нету? Многие доверяют натыканным непонятно как (и неизвестно кем) сомнительным колышкам ― и вводятся в заблуждение. Хуже того, и вовсе без колышков верят словам и широким взмахам рук "экскурсовода", предоставленного продавцом.

Обнаруживают свою ошибку после покупки, пытаются судиться и проигрывают суды.

Я недавно встречал реальное дело, когда компания купила у гражданина участок "без границ" и лишь после покупки затеяла процедуру официального межевания. Тут-то и выяснилось, что вся эта земля уже входит в состав другого, большего участка, с другим собственником. Суд признал договор недействительным и постановил вернуть деньги. Вроде бы, справедливый итог? Но не для всех.

Пострадавшим оказался тот самый гражданин, потому что он, как выяснилось, выступал лишь промежуточным звеном в цепи, посредником. Причем купил участок именно по запросу компании, специально для перепродажи ей. И заранее поднимал вопрос о межевании, но получил отказ в финансировании процедуры ― мол, потом успеется.

5. Истории с самозахватами

Новый владелец участка рискует обнаружить, что реальная площадь сильно расходится с обещанной по документам. Здесь все сложно, границы ведь не размечены (указаны только площади). Кто из соседей залез на вашу землю, и не залезли ли вы, в свою очередь, на соседскую ― разобраться бывает очень тяжело.

Недавно было характерное дело. Человек купил домик в деревне и пытался доказать в суде, что соседский забор отхватывает кусок его участка. Сосед привел свидетелей ― других соседей, и те подтвердили, что забор стоит на этом месте с незапамятных времен. А дальнейшие разбирательства показали, что в деревне абсолютно все (!) площади не сходятся с числами, указанными в документах. Так сложилось исторически, и никто не волновался, люди просто жили.

В общем, в иске суд отказал…

6. Ну, и мошенничество

Криминальная угроза присутствует всегда, поэтому просто обращу ваше внимание, что для участков с неустановленными границами риск выше. Потому что проходимцам нужно подделывать меньшее количество документов, а информация не дублируется в Росреестре. Соответственно, и поймать афериста за руку бывает сложнее.

Так что землю нужно межевать. А покупателям следует обращать на этот момент особенно пристальное внимание.

Можно ли продать участок без межевания. Можно ли продать садовый участок или дачу без межевания?

Ежегодно ранней весной открывается сезон продажи садовых участков. Как разобраться, какой из них стоит покупать, а какой нет?

А с другой стороны: как продавать правильно, чтобы покупатель быстрее нашелся?

Если описать зависимость продажи от межевания, то можно уверенно сказать: участок с определенными границами продается быстрее и проще .

К этому можно добавить — выгоднее, потому что кроме возвращения денег за эту услугу, вы еще получите приятный бонус в виде маржи.

Возможность продажи дачного или садового участка без межевания

В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.

Однако, есть некоторые затруднения , которые могут возникнуть:

1. Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче , где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования , чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
2. Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом . Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
3. При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
4. Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.