Как оформить в собственность излишки земли на своем участке. Что такое излишки земли и как они могут появиться

Как оформить в собственность излишки земли на своем участке. Что такое излишки земли и как они могут появиться

Законодательно понятия «лишние сотки» или «прирезок» не устанавливается, но на практике так обычно обозначают разницу между официальной площадью участка и фактической, говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Коба Оржония. «Официально площадь участка может быть 6 соток, а по факту больше. То есть, собственник помимо своих 6 соток, прирезал еще лишние прилегающие сотки, не входящие в его участок», — поясняет эксперт.

Ситуация, когда фактически используемая площадь земельного участка не соответствует юридической, нередкие, продолжает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. По его словам, закон о дачной амнистии в определенной степени решил эту проблему, позволив приобрести лишние сотки. Однако на практике ситуации с неузаконенными излишками продолжают встречаться по нескольким причинам:

• Администрация выделила землю без межевания,
• Межа была передвинута соседями по обоюдному согласию,
• Межевание в отношении конкретного участка не проводилась, но участок стоит на кадастровом учете,
• Земля была получена в советское время и четкие границы участка не были установлены,
• Участок был куплен до вступления в силу нового Земельного Кодекса (до 30.10.2001 г.).

Узаконить эти излишки можно — но только если они не превышают определенной доли от имеющейся площади участка. В общем случае это 10%, но регионы могут устанавливать и свои нормы — их можно узнать в своем муниципалитете. Еще одно обязательное требование — прирезок должен находиться в муниципальной собственности. Если эта земля частная или находится под обременением, присоединить ее не получится, уточнил Владимир Кузнецов.

Если излишки не оформлять, но пользоваться ими, это может считаться самозахватом земли (). В таком случае к собственнику могут быть применены санкции, предупреждает Коба Оржония. Размер штрафа будет зависеть от кадастровой стоимости:

• если кадастровая стоимость определена, штраф составит от 1 до 1,5% от ее размера, но не менее 5 тыс. руб.;
• если не определена, сумма штрафа для физических лиц варьируется от 5 тыс. до 10 тыс. руб.

Увеличение площади земельного участка на 10 процентов. Как законно увеличить свой земельный участок?

Подскажите что делать, если я хочу сделать свой участок немного больше? 

Ответ: Пенькова И.А. (Юрист)

Для начала должны сказать, что существуют минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые установлены правилами землепользования и застройки. В каждом населенном пункте определены свои ПЗЗ. Что это такое Вы можете прочитать в статье: «Что такое правила землепользования и застройки?»

 

Итак.  Первый способ. Увеличение площади на 10%.

 

Если Вы еще не проводили уточнение своего земельного участка, то в данном случае Вы сможете легко прибавить (прирезать) 10 % земли к декларированной площади. Например, если в свидетельстве о праве собственности указана площадь 600 кв.м., то смело можете претендовать на 660 кв.м. Для этого Вам необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана.

 

Либо использовать данный способ для исправления реестровой ошибки в сведениях, которые уже содержаться в ЕГРН, также обратившись к кадастровому инженеру.

 

Второй способ. Исправление реестровой ошибки в документах о праве собственности.

 

В данном случае возможно применить  п. 10 ст. 22 Требований к межевому плану , который гласит: « В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка ».

Для этого необходимо обратится в орган местного самоуправления или другой орган власти, уполномоченный на выдачу такого документа и предоставить доказательство того, что используемый Вами участок находится в вашем пользовании в увеличенных границах более 15 лет. Далее - решение за органами местного самоуправления.

 

Третий способ. Перераспределение с землями государственной и муниципальной собственности (присоединения пустующей смежной территории).

 

Что такое "перераспределение земельных участков"? О всех тонкостях этой процедуры рассказывает кадастровый инженер Компании "Региональный кадастровый центр" Анастасия Осмоналиева. Смотрите

 

Для этого также необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления с запросом.  Отметим сразу, что желанный участок необходимо будет выкупать.

 

В случае положительного решения - получить схему расположения земельных участков. С этой схемой обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на образование земельного участка путем перераспределения.

 

Как происходит подготовка такой схемы Вы можете прочитать на нашем сайте, в статье: " Подготовка схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории ".

 

Полученные документы с заявлением и межевым планом необходимо предоставить в Росреестр для внесения изменений в сведения ЕГРН о Вашем земельном участке.

 

Отметим случаи, когда не получиться увеличить площадь своего участка.

1. затронуты чужие интересы;
2. площадь превышает предельно максимальный размер, установленный ПЗЗ.
3. затрагиваются земли общего пользования, или границы участка выходят за пределы "красных линий" (это линии, обозначающие границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне). Такие участки можно увидеть на генеральном плане поселения или городского округа.

Как оформить прилегающую территорию к участку. Перераспределение или прирезка

Один из возможных способов увеличить земельный участок — перераспределение, то есть образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. В разговорной речи это называют прирезкой, хотя в законодательстве такого термина не существует. Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности, говорит адвокат компании Defender Law & Communication agency Михаил Герголенко.

Перед началом перераспределения необходимо узнать статус земли, сделать это можно с помощьюПроцедура возможна при следующих условиях:

• площадь нового земельного участка не должна превышать предельные максимальные размеры (в каждом регионе они свои);
• на участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц;
• участки не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте, не должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;
• участок не должен быть предметом аукциона;
• целевое назначение нового участка будет таким же, как у тех участков, из которых он образован.

«Пример: вы собственник участка площадью 8 соток, рядом с вами участок, который не используется и находится в муниципальной собственности. Если этот участок подпадает под установленные в законе условия, то вы можете присоединить его к своему. Для этого нужно обратиться с заявлением о перераспределении в администрацию муниципального образования», — рассказал Михаил Герголенко.

Сколько можно прирезать земли. Что такое межевание земельного участка

Понятие межевания. Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят кадастровые работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план.

Затем участок ставят на кадастровый учет и получают документы, где закреплены границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание нужно, чтобы просто изменить сведения об уже зарегистрированном участке в госреестре, — это и был наш случай.

раньше позволял зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без межевания. Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ.

Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулируетВ 2023 году межевание земельного участка — не обязательная процедура, а регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.

С другой стороны, если в ЕГРН нет точных границ, территория может стать предметом спора с соседями или с государством.

Для чего проводятся работы. Межевание проводят, чтобы:

1. Поставить землю на кадастровый учет. Но если участок попадает под дачную амнистию, то это можно сделать по упрощенному порядку без межевания.
2. Разделить один участок на несколько, объединить несколько участков, перераспределить участки или выделить участок из общей долевой собственности.
3. Узаконить площадь земли или уточнить границы, например из-за разногласий с соседями, а также перед судом, если спор не удалось разрешить миром.
4. Сделать проект дома, когда нужна геодезия для выбора фундамента и план подведения коммуникаций.
5. Восстановить старые границы, которых нет на генплане СНТ.
6. Определить место для новой постройки или перед установкой забора.

Иногда межевания необоснованно требуют разные организации. Например, в судебной практике, когда энергетики отказались подключать к сети неразмежеванный участок, так как, по их мнению, было непонятно, куда вести кабель. Энергетиков оштрафовали, но чаще такие случаи не доходят до суда: собственник просто проводит межевание, потому что в будущем при любых сделках с земельным участком это все равно придется сделать.

Достоинства и недостатки. Границы и площадь участка при межевании устанавливаются однозначно и закрепляются юридически. В случае спора с соседями можно защитить свои права на участок с помощью межевого плана.

Еще при межевании есть возможность бесплатно увеличить свой участок на минимальный предельный размер участков соответствующего вида разрешенного использования.А если предельный размер не установлен, то на 10% от площади участка по правоустанавливающему документу. Например, если в муниципальном образовании минимальный предельный размер участка для ИЖС — 5 соток, то теоретически на эту площадь можно бесплатно увеличить участок при межевании. Это называют прирезкой земель.

Это возможно, если при проведении кадастровых работ выяснится, что участок фактически больше, чем по сведениям Росреестра. Например, у собственника угловой участок и без помех для соседей прирезано немного земли. Но эта норма закона практически не работает: Росреестр не пропускает прирезки более 10%, да  и 10% далеко не всегда.

Прирезать площадь к участку можно только за счет муниципальных земель, а не за счет участка соседа.

Из минусов межевания — только расходы на кадастровые работы и время на согласование с соседями.

Как сделать межевание участка. Как заказать межевание земельного участка и можно ли провести его самостоятельно

В процессе межевания земельного участка собственники наделов часто сталкиваются с ситуациями, когда процедура затягивается во времени или в результате проведения работ они получают документы, не удовлетворяющие требования законодательных и нормативных актов.

Для того, чтобы выполнить все действия в кратчайшие сроки, затратив при этом не много средств и получив на руки необходимые бумаги, необходимо детально ознакомиться с процессом .

Когда нужно проводить?

Межевать земельный надел необходимо в таких случаях:

• При необходимости уточнения границ или восстановления данных по ним. Такие ситуации могут возникать, когда сам участок уже является выделенными ранее учтенным, но имеются некоторые неточности или споры по проходящим границам. В отдельных случаях могут быть потеряны правоустанавливающие документы и содержащие сведения о поворотных точках участка;
• При возникновении необходимости выделения своего участка из общей массы , которая до этого выступала коллективной собственностью, к примеру, из садового товарищества. При этом необходимо понимать, что те границы, которые были определены в порядке пользования, становятся лишь основанием для формирования межевого плана;
• При разделении участка на несколько частей или объединении нескольких наделов в единую часть с возникновением единого ли долевого права собственности;
• При непосредственном получении права собственности , которое предполагает проведение межевания;
• При заключении любых сделок с землей;
• При регистрации права собственности для определения точных границ владений лица или группы лиц.

Допустимое увеличение площади земельного участка. Уточнение границ земельного участка 10 процентов

Подборка наиболее важных документов по запросу Уточнение границ земельного участка 10 процентов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: 1) Об устранении препятствий в пользовании земельным участком; 2) О признании недействительными результатов межевания; 3) Об установлении (изменении) границ земельного участка; 4) Об обязании внести изменения в ГКН.
Обстоятельства: Истец является собственником земельного участка и расположенного на нем гаража, собственником смежного земельного участка является истец. Фактическая граница и площадь земельных участков не соответствуют местоположению границ и площади данных земельных участков, содержащихся в ГКН, что является реестровой ошибкой, выраженной в виде пересечения границ земельных участков.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено. Довод жалобы, что уменьшение площади земельного участка Б.А. нарушает его права, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен с учетом положений п. 2 части 3 ст. 42.8 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", которым предусмотрено, что при уточнении местоположения границ земельного участка, его площадь не должна быть меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на десять процентов, принимая во внимание, что площади земельного участка, принадлежащего Б.А. уменьшилась с 2 120,0 кв. м до 2 113,0, то есть на 3,02%, что не свидетельствует о нарушении его прав.

При межевании участок оказался меньше. Судебная практика

Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: 1) Об установлении границ земельного участка.
Требования: 2) О признании отсутствующей реестровой ошибки, признании сведений ЕГРН соответствующими материалам межевания.
Обстоятельства: Истцы считают, что границы принадлежащего им земельного участка подлежат установлению при признании наличия реестровой ошибки в местоположении смежной с ним границы земельного участка, принадлежащего ответчику.
Решение: 1) Отказано; 2) Требование оставлено без рассмотрения. Как установлено судом апелляционной инстанции, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером N, являющегося собственностью ФИО3, фактически требует изменения соответствующих сведений о площади и границах земельного участка в ЕГРН у зарегистрированного правообладателя, то есть, по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате чего право собственности и иные производные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. В связи с изложенным, заявленные истцами требования фактически не являются требованиями об исправлении реестровой ошибки. При таких обстоятельствах, последствием устранения реестровой ошибки не может являться уменьшение площади уточняемых земельных участков посредством установления смежной границы участка истцов за счет смежного земельного участка либо изменение его конфигурации, возможно лишь смещение местоположения относительно действительных правомерных границ.

Сколько стоит разделить участок. Требования к участкам для раздела

Моя инфографика по теме:

Вот требования для раздела земельного участка:

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ .

  Я опубликовал подробную инструкцию с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете .

  Если участок не стоит на кадастровом учете, для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет .

• У участка должны быть определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ .

  У меня также есть отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка .

  Если кратко, найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра . Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Границы определены

  Границы не определены

• Если собственников несколько, все они должны быть согласны на раздел . Им потребуется подписать соглашение о разделе участка. Если кто-либо не согласен, придется обращаться в суд и делить участок по решению суда. Это указано в п. 5 и 8 ст. 11.2 ЗК РФ .
• Полученные участки не должны быть меньше минимальной площади, которая установлена местными органами власти — ст. 11.9 ЗК РФ .

  Как узнать на нужной местности минимальную разрешенную площадь земельных участков

  Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

  В Москве нет требований к минимальным и максимальным размерам для участков — п. 3.4.1 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП .

• К каждому участку должен быть доступ/проход , иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости . Если на участок не получится сделать проход с улицы (дороги), его нужно сделать через соседний полученный участок.

  Ниже я нарисовал как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

  Пример №1

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

  Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

  Пример №2

  Первый вариант

  Второй вариант

• Нельзя разделить участок с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» . Прямой запрет указан в п. 1 ст. 9 Федерального закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве .

Как получить межевой план земельного участка. Что такое межевой план?

Межевой план земельного участка представляет собой подробное описание, составленное в виде чертежей, текста и таблиц. Этот документ отражает сведения о динамике изменений, которые участок может претерпеть или претерпел ранее, на момент разработки документации, состоянии границ, связи с другими участками.

При подготовке пакета документов на земельный участок необходимо иметь его графическое и текстовое описание, содержащее максимум сведений о границах, основных (поворотных) точках, расположении территории.

Эта информация содержится в межевом деле и используется для регистрации и хранения сведений о земле, принадлежащей физическому или юридическому лицу. Часть ее составляют планы, отображающие состояние на момент внесения сведений в базу данных и дальнейшее развитие, изменения в составе, размерах и конфигурации надела.

Связь межевого плана и постановки на кадастровый учет

Межевой план необходим для постановки земли на кадастровый учет. После прохождения процедуры владелец получает выписку из ЕГРН, фактически удостоверяющий права собственности на участок. Это в свою очередь дает возможность распоряжаться землей:

• продавать ее, оформлять в наследство и передавать в аренду;
• отчуждать по договору дарения и выделять доли собственности;
• получать разрешения на строительство, направлять в местную администрацию Уведомления о начале и окончании строительства;
• регистрировать в ЕГРН созданные на участке постройки, жилые дома, коммуникации и иную недвижимость.

Без регистрации в реестре и оформлении собственности невозможно застраховать свою недвижимость, распорядиться ею, оценить стоимость.

Цели и задачи составления планов участков при межевании

Межевой план земельного участка составляется в случаях, которые можно условно разделить на четыре основные группы по целям.

1. Уточнение границ при обнаружении неточности, споре, изменениях на соседних наделах.
2. Исправление кадастровой ошибки (ранее внесенных сведений).
3. Формирование нового участка — сюда относятся все варианты, касающиеся объединения, раздела, выделения долей с последующим оформлением собственности.
4. Возникновение новых участков в результате приватизации части земель, ранее находившихся в собственного государства или муниципального образования.

По результатам этой работы формируется пакет документации, содержащей исчерпывающую информацию о земле, праве владения ею, размерах и границах, местоположении, внесенных изменениях и происхождении недвижимости.

Состав межевого плана — что вносится в описание

Какие сведения вносятся в межевой план? В текстовой, или как ее иногда называют, пояснительной части содержится структурированная информация в виде текста и цифр, формул, описаний и уточнений.

1. Сведения о работах — указывается цель проведения кадастровых работ, кто является заказчиком и исполнителем, какой вид плана применяется.
2. Исходные данные об участке — подробно описывается состав представленных документов, уточняется геодезическая основа (координаты точек), местоположение.
3. Подробное описание способа и результатов измерений, приборов для съемки и способов выполнения расчетов (формул) составляет раздел сведений об измерениях и расчетах.
4. Раздел уточнений вводится и заполняется по необходимости, он содержит дополнительную информацию, раскрывающую сведения в третьем разделе.

Вся приведенная информация является основой для составления межевого плана, который и дает право зарегистрировать собственность.

Чертежи и схемы — графическая часть

Графическая часть межевого плана земельного участка содержит чертежи, на которых должно быть отображено:

• границы территории и соседние участки — земля, для которой составляется документ, обозначается красными линиями;
• координаты участка (соседних земель), данные о геодезических точках привязки к местности с координатами;
• при необходимости отображаются схемы геодезических построений, связи точек съемки.

Эта схема позволяет создать визуальное и координатное представление о территории и ее окружении. При изменениях в составе и конфигурации, выделении или слиянии участков производится оформление нового межевого плана — он отражает всю динамику, которая влияет на состав кадастрового паспорта и последующей регистрации.

Особенности составления, оформления и хранения

При составлении межевого плана инженеры и геодезисты обязаны руководствоваться федеральным законодательством, которое устанавливает требования к процессу, стандарты отображения информации на чертежах и в текстовой части, состав межевого дела и правила его оформления. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» межевой план предоставляется в Росреестр в электронном виде XML-документа.

В процессе подготовки межевого плана на земельный участок может быть составлен временный план участка, в который вносятся оперативные данные по мере производства кадастровых и межевых работ. Окончательный документ входит в состав межевого дела, выписки из него используются для кадастровой регистрации, в том числе и для внесения в ЕГРН строений и коммуникаций.